GUIDE
どちらを選ぶ？「マイホーム購入」or「賃貸住宅」
ずっと賃貸に住み続けるか、思い切ってマイホームを買うか。誰でも一度は考えるこの問題に、今回は正面からスポットを当ててみました。まずはマイホームと賃貸住宅、それぞれの特徴をよく理解し、両者を冷静に比較する姿勢が大切。
「賃貸暮らしの方が気楽」「ローンは結局借金だから…」。
こんな思い込みや先入観を捨て、今だけでなく将来に渡ってのメリット・デメリットも含めて慎重に検討してみましょう。
【住居費で比較】ローンと家賃、払う価値がるのはどちら？
「わざわざローンを組んでまで高額な住まいを買うよりは、別のものにお金を使いたい」。賃貸派の方に購入しない理由を尋ねると、こんな答えが返ってくることがあります。
賃貸なら借金することもなく、余計な税金もかからないから経済的という考え方ですが、はたして本当にそうでしょうか。マイホームでも賃貸でも、月々に支払わなければならないお金が発生するのは同じ。
最終的にはどちらが安くなるのか、実際に計算してみなければ分かりません。
たとえば、今再開発で注目を浴びている横浜市戸塚エリアで新築一戸建を購入した場合について考えてみましょう。価格3,580万円の住まいを頭金0円、ボーナス返済額0円、借入期間35年、変動金利0.975％(金利優遇－1.5％適用)の条件で購入すると、月々のローン返済額は約10万円。対して、同エリアの賃貸マンション（ファミリータイプの2DKを想定）の賃料は、管理費込みで10万円が相場で、月々の負担はローンと大差ないことが分かります。
ただし、購入する場合は初期費用として契約時の印紙代や登記代など物件価格の7～8％が必要となり、頭金0円で買ったとしても、最初にある程度まとまったお金がかかることは考えに入れておかなければならないでしょう。また、購入後には毎年固定資産税等の支払いが発生するので、それも含めて住まいにかかる総コストを算出する必要があります。
では、賃貸住宅の場合はどうでしょうか。賃貸でも、家賃以外にかかるお金は0というわけにはいきません。たとえば、入居時にかかる敷金・礼金、契約更新時に支払う更新料。これらは、マイホームなら払わなくても良いお金なので、賃貸ならではの出費と言えるでしょう。さらに、車をお持ちの方は、駐車場代を含めると月々に支払う金額はローン返済額を上回ってきます。つまり、賃貸住宅は、購入した場合に比べて初期費用は少なくて済みますが、継続的にかかるお金は決して割安ではないのです。
このように比較すると、単純に賃貸住宅の方が持ち家よりも安くつくとは判断できないことが分かります。でも、ひとつ言い切れるのは、毎月同程度の住居費を支払い続けた結果、何も残らない賃貸に比べてマイホームは資産が残るということ。そう考えると、ローンは借金ではなく投資であるという見方もできることに気付きます。賃貸派の方は、生涯ずっと今の家賃を払い続けていけるかどうかを、じっくり考えてみる必要があるのではないでしょうか。
【自由度で比較】ライフスタイルの変化に柔軟に対応できるのはどちら？
賃貸住宅最大の魅力は、ご家族の人数やライフスタイルの変化に応じて気軽に住み替えができる点。家族が増えたとき、勤務先が変わったとき、簡単に住まいを変えられるのは、たしかに便利です。でも、考えてみてください。賃貸のメリットである住み替えを何度も行った場合、そこには当然コストがかかってきます。仮に、5年に1度の割合で住まいを移動したとしましょう。その引っ越し費用はどれくらいかかるでしょうか？計算してみると、賃貸の気軽さはある程度の経済的負担を前提としていることに思い至ります。その負担を軽減しようとするならば、持ち家と同じように、多少の不便があっても1カ所に長く住み続けるしかありません。
マイホームの場合は、いずれは住み替えるにしても、賃貸住宅のように頻繁に引っ越しするつもりで買う方はまずいないでしょう。その代わり、住まいの方を暮らす家族に合わせることができるよう、予め考えて設計されています。前項で比較した戸塚エリアの新築一戸建と賃貸マンションで見てみましょう。賃貸住宅が専有面積45平米・間取り2DKであるのに対し、マイホームはゆったり90平米超の4LDK。お子様たちが成長して個室が必要になったとき、田舎で一人暮らしの親を呼び寄せるとき、どちらが柔軟に対応できるかは一目瞭然です。
また、賃貸住宅は自分の持ち物ではないので、建物本体や内装をいじることはできないというデメリットがあります。たとえば壁紙の色に飽きたから変えたい場合。また、防犯上の不安から鍵を取り替えたい場合。どちらのケースも、貸し主の許可を取らない限り、借り手は退室時には元通りに戻さなければなりません。
それに比べると、マイホームは法に触れない限り、基本的に何をしても自由。必要に応じてリフォームを行ったり、設備をアップグレードしたりすることによって、そのときのご家族のライフスタイルにあった快適な住空間を手に入れられるのは、持ち家だからこそできることです。
その他、ペットを飼っている方や楽器を趣味にしている方は、住み替えの度に条件にあった賃貸住宅を探し続けるよりも、自由に暮らせる住まいを購入した方が、精神的にものびのび暮らせるというものでしょう。SOHO等、自宅を事務所や店舗としても利用したいという方も同様です。マイホームは、誰にもとやかく言われることのない自分たちだけのお城。その充実感と満足感を得るためのローン支払いが重いか軽いか、ご家族でよく話し合ってみてください。
【安心感で比較】将来に渡ってリスクや不安材料が少ないのはどちら？
マイホームと賃貸住宅、それぞれが抱えるリスクについても比較してみましょう。購入して住宅ローンを組んだ場合、一番怖いリスクは「返済不能」。ローン完済前に一家の大黒柱に万が一のことがあった場合、他の家族だけで支払いを続けることが非常に困難であることは想像に難くありません。そんなときのためにあるのが、団体信用生命保険。通称「団信（だんしん）」と呼ばれ、現在ほとんどの金融機関では、この団信への加入が融資の条件となっています。団信に加入していると、ローン契約者が死亡した場合や高度障害になった場合、債務が保険会社によって弁済されるので、せっかく手に入れた我が家を手放す必要はありません。また、他の生命保険と異なり加入時の年齢による条件差が少なく、ローンを実施している金融機関がまとめて生命保険会社に申し込むため、保険料が低く抑えられるという特徴があります。このように、住宅ローン返済に関するリスクについては、手厚い対応策が用意されていることを、まず理解しておきましょう。
賃貸住宅の場合はどうでしょうか。賃貸に住み続けた場合に不安なのは、年をとって働けなくなったときの家賃をどうするかということ。若いうちから貯蓄に励み、老後は自宅よりも快適な老人用サービス施設で暮らす？たしかにそれもライフプランのひとつでしょう。でも、賃貸に暮らしていても、病気や事故で働けなくなる可能性が低くはなりません。それに対して団信のようなリスクヘッジが用意されているわけではないため、備えはすべて自己責任。不安材料としては、むしろ賃貸の方が多いのではないでしょうか。
もうひとつ、国の政策という点からも考えてみましょう。政府の住宅政策には様々なものがありますが、基本的に一貫しているのが、住まいを買う方の負担をなるべく軽くしようという方針。つまり、国は賃貸派ではなくマイホーム購入派を支援しますよ、と政策面でも明確に打ち出しているのです。
そして、その基本方針はおそらく今後も変わりません。なぜでしょうか？それは、国民の住宅購入を促進することで建築業界・住宅業界をはじめとした内需を拡大し、景気を刺激するため。代表的な政策が「住宅ローン減税」で、長期に及ぶ景気低迷を受けて昨年より大幅拡充されたことはご存知の方も多いはずです。2010年中に住まいを購入し、入居すれば、認定長期優良住宅の場合で受けられる控除は最大600万円。当たり前のことですが、ローン支払額と同程度の家賃を月々払っていても、この控除は受けられません。
マイホームと賃貸のどちらが良いのかは、最終的には個人の価値判断で決まることでしょう。不動産が足かせにしか感じられない方にとっては、購入してもあまり意味はないのかもしれません。でも、客観的事実として「住居費」「自由度」「安心感」で比較した場合、ずっと賃貸に住み続けるよりも思い切って購入した方が、様々な面でメリットが大きく、国の優遇措置も受けられてトータルでお得感があります。そのお得感を最大限に活かすためにも、前述のローン減税や最近話題の住宅エコポイント制度の恩恵が受けられる2010年のうちに、購入に踏み切ってみてはいかがでしょうか。
※本特集では、最寄り駅を戸塚、購入・賃貸とも月々の支払い額を10万円とした場合の検索結果を比較データとしています。検索結果は2010年6月現在のものです。
